I. Yasal Çerçeve: Görevli Mahkemenin Tespiti
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek Md.1 açık bir görev kuralı öngörmektedir: Bu Kanun’un uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh mahkemelerinde çözümleneceği açıkça düzenlenmiştir. Bu hüküm, özel kanun niteliği taşıyan 634 sayılı kanundan kaynaklıdır.
Buna paralel olarak HMK Md. 1 gereğince görev hususu kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re ‘sen dikkate alınmalıdır. Tarafların iradesiyle değiştirilemez; yanlış mahkemede açılan davalar ise esasa girilmeksizin görevsizlikle usulden reddedilmektedir.
Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin yerleşik uygulamasına göre, ortak gider alacağından kaynaklanan icra takiplerine yapılan itirazların iptallerine ilişkin ikame edilen itirazın iptali davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu benimsenmiştir.
Bu yaklaşım, miktara değil, uyuşmazlığın hukuki kaynağına odaklanan fonksiyonel bir görev yorumunu yansıtmaktadır.
II. Ortak Gider Alacağının Niteliği ve Görev İlişkisi
1. Alacağın Kaynağı Belirleyicidir
KMK Md. 20 ve devamı maddelerinde düzenlenen ortak giderler; Ana taşınmazın korunması ve bakımı, ortak tesislerin işletilmesi, aidat alacakları, yönetici ücreti, avans ödemeleri gibi kalemleri kapsar.
Takibe konu alacaklar ise bu kapsamda olup, uyuşmazlık doğrudan KMK hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Bu durumda dava türü (itirazın iptali, menfi tespit, rücuen tazmin vb.) değişse dahi görevli mahkeme değişmeyerek ikame edilecek olan davaların Sulh Hukuk Mahkemelerinde ikame edilmeleri gerekmektedir.
2. Taraf Sıfatı Görevi Değiştirmez
Davanın kat malikine, kiracıya, intifa hakkı sahibine veya KMK Md. 22 uyarınca sorumlu diğer kişilere yöneltilmiş olması görev hususunu etkilememektedir. Önemli olan tarafa sıfatı olmayıp; uyuşmazlığın 634 Sayılı Kat mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmasıdır. Davanın kat maliki, yönetici, kiracı veya sükna hakkı sahibi gibi KMK Md. 22 uyarınca ortak giderlerden sorumlu olan kişilere karşı ikame edilmiş olması görevi etkilememekte; uyuşmazlığın kaynağı 634 Sayılı Kanun olduğu sürece Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Bu yaklaşım, uygulamada sıkça karşılaşılan görev hususundaki soru işaretlerini net şekilde bertaraf etmektedir.
III. KMK Hükümlerinin Uygulanma Şartları ve Görev İlişkisi
Görev tespitinde yalnızca alacağın niteliği değil, taşınmazın hukuki statüsü de belirleyici olmakta; Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olabilmesi için taşınmazın hukuki statüsü kritik önem taşımaktadır.
1. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı
Uyuşmazlığa konu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Kat irtifaklı yapılarda 634 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için inşaatın fiilen tamamlanmış olması veya en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış bulunması gerekir
Bu şart gerçekleşmemişse, uyuşmazlık 634 Sayılı Kanun kapsamında olmayıp, genel hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
2. Tek Parsel ve Toplu Yapı Ayrımı
Uyuşmazlığın 634 Sayılı Kanun hükümleri kapsamında değerlendirilmesi için taşınmazın tek parsel üzerinde kurulu olması esastır. Birden fazla parselden oluşan sitelerde ise 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 Sayılı Kanun hükümlerine göre “Toplu Yapı” yönetimine geçilmiş olması gerekmektedir. Aksi halde görevli mahkeme değerlendirmesi farklılaşabilecektir.
3. Zaman Bakımından Uygulama
Ortak gider alacağının, kat mülkiyetinin tesisinden sonraki döneme ait olması da önem arz etmektedir. Kat mülkiyeti kurulmadan önceki döneme ilişkin ortak gider alacakları, alacak olarak nitelendirilerek paylı mülkiyet hükümlerine tabi olacaktır. Bu ayrım, özellikle eski yapılar ve dönüşüm süreçleri bakımından kritik önem taşımaktadır.
IV. Yetki Meselesi
634 Sayılı Kanun’u ile ortak gider alacaklarına ilişkin Ek Md. 1 ile görevli mahkeme belirlenmiş ancak yetkili Mahkeme ve icra daireleri ile ilgili özel bir düzenlemeye gidilmemiştir. Yine aynı kanunun ‘’Hâkimin müdahalesi’’ başlıklı Md. 33 ile yetkili mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olarak tespit edilmiştir. Ayni haklara, irtifak haklarına, müdahalenin meni gibi uyuşmazlıklarda ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olacağı görülmektedir. İş bu kural taşınmazın aynına ilişkin olmasa dahi Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/9019 E., 2025/1104 K. Sayılı ilamı ile de belirtildiği üzere emredici ve kamu düzenine ilişkin olup icra dairelerinin de yetkisini kapsayacağı açıktır.
Neticeden; Ortak gider alacaklarına ilişkin para borçlarına (götürülecek borçlara) ilişkin uyuşmazlıkların dava ve icra takipleri ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemeleri ve icra dairelerinde ikame edilecektir.
V. İstisnai Haller
Uygulamada bazı uyuşmazlıklar 634 Sayılı Kanun ile temas etmekle birlikte farklı yargı kollarına kayabilmektedir:
- Uyuşmazlık kooperatif aidatına ilişkinse ve ilişki Kooperatifler Kanunu çerçevesinde şekillenmişse Ticaret Mahkemelerinin,
- Kat maliki ile üçüncü kişi konumundaki hizmet sağlayıcı arasındaki temlik ilişkisi “tüketici işlemi” niteliği taşıyorsa Tüketici Mahkemeleri,
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmayan taşınmazlarda ortak gider talepleri genel hükümlere tabi olup dava değerine göre Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev hususları gündeme gelebilecektir.
Bu nedenle her dosyada ilk yapılması gereken analiz, “uyuşmazlığın gerçek hukuki kaynağını” tespit edilmesidir.
VI. Sonuç ve Değerlendirme
Yargı içtihatları ve kanuni düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde; Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş, 634 Sayılı Kanun kapsamında kalan ortak gider alacağından doğan, İcra takiplerine yapılan itirazlar üzerine ikame edilen itirazın iptali davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu açıktır.
Bu çerçevede görev, hukuki ilişkinin kaynağına göre belirlenir. Bu yaklaşım, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yeknesaklığı sağlamaktadır. Her ortak gider alacaklarının konu olduğu dosyalarda öncelikle taşınmazın hukuki statüsü, alacağın doğduğu dönem ve ilişkinin kanuni temeli doğru tespit edilmelidir. Görev hususunda yapılacak doğru konumlandırma, davanın esasa girilmeden usulden reddi riskini ortadan kaldırır ve yargılama sürecini hızlandıracaktır.